民泊から賃貸へ

民 泊

戸建賃貸に戻る

新型コロナウイルスの影響で民泊の集客が出来ず民泊代行会社が倒産したことを受けどうしようかと迷っていました

(株)SA-TAKEOSTAYで民泊の継続も検討しましたが、賃貸へ戻る事にしました
詳しくは参考記事を読んで下さい

戸建賃貸に戻る決断理由は2つあります

  • 新型コロナウイルスの収束の目途が立たないこと
  • TAKE破産によって社員が解雇されたこと

新型コロナウイルスの収束の目途

国内でのワクチン接種により感染状況が落ち着いても海外での新型コロナウイルスの収束の時期が不明

民泊のゲストは海外の旅行客がメインとなり、海外の新型コロナウイルス感染状況の影響で入国制限が長く残る可能性がある

日本入国時の水際対策が徹底されていなかったり、感染の抑え込みが不十分だと判断されて渡航禁止の措置をとっている国がある

ウイルスの変異によってワクチンの有効性の低下

ウイルスの変異によってワクチンの有効性が低下し感染が拡大してしまう可能性もあります

それどころか、ウイルスの変異でワクチンが中和抗体ではなく感染増強抗体の影響を大きくして感染を拡大させてしまう懸念がある

新型コロナウイルスに感染すると、感染を防ぐ中和抗体ばかりでなく、感染を増強させる抗体(感染増強抗体)が産生されます

新型コロナウイルスのワクチンでも感染増強抗体が産生されてしまう可能性もあります
詳しくは参考リンクをお読み下さい

デングウイルスの抗体依存性感染増強

ウイルスの感染を強めてしまう抗体依存性感染増強はデングウイルスで起こることが分かっています

1回目の感染 初めてデングウイルス感染
 ▼ 
2回目の感染 1回目と異なる型のデングウイルス感染
 ▼
重症化 1回目の感染による抗体【ADE(抗体依存性感染増強)】で重症

詳しくは「デングウイルスのADEと重症化機構、ワクチン開発」をお読み下さい

新型コロナウイルスの初期から使える飲み薬が承認されれば観光も徐々に回復できるのではないでしょうか?
飲み薬についても書いているので詳しくは参考記事をお読み下さい

TAKE破産によって社員の解雇

民泊は新しい宿泊の業態となり、運用のノウハウは貴重です

愛媛県の松山でも民泊をしていましたが、清掃を担当していた会社と話をしたときに「バイトなどの一時的な人員では対応できない社員でないと無理なのだ」と強い口調で言われたことがあります

また、宿泊業全般言える事ですが繁忙期と閑散期の落差が大きく繁忙期の時だけバイトなどで対応しようとしても上手くいかない事もあり、人件費の負担が苦しくても一定数の人員を社員として抱えることを選択せざる得ないことがあります

貴重なノウハウを持った社員がいなくなってしまうと良い民泊運営にならないことを考慮しました

民泊から賃貸へ移行することに迷いましたが、戸建賃貸に戻るべく行動を起こしました

戸建専門の賃貸不動産

賃貸不動産の繁忙期が終わりそうだったので、家具家電の処分より先に不動産屋に連絡して賃貸募集の手続きを始めました

民泊にする以前は戸建賃貸だったので前と同じ不動産屋にしようかなとも考えましたが、戸建専門の賃貸不動産屋を見つけたのでそちらにお話しを伺ってみる事にしました

戸建賃貸募集のサイトから電話して、物件オーナー担当者から折り返し電話いたしますとの返答を頂きました
担当者さんからの電話は30分もしないで直ぐにかかってきました
その電話で物件でお会いして打合せをすることになりました

2021年3月15日 戸建専門の賃貸不動産屋と物件で賃貸募集の打合せ

戸建賃貸.comでは主要ポータルサイトに物件情報を掲載して「囲い込み」をしていません

囲い込みについては賃貸の共同仲介のブログで記事にまとめました
詳しくはブログ記事をお読み下さい

担当者のSさんからは賃貸不動産の繁忙期に入居を決めていこうという意欲が感じられたので、専任媒介での契約をさせて頂きました

賃貸借の専任媒介
1社のみに不動産の仲介を依頼する契約
他の不動産会社に重ねて以来することが出来ない

賃貸借の一般媒介
複数の不動産会社に仲介を依頼する契約
不動産会社の競争がメリットになる場合もあればデメリットになる場合もある

3月18日に専任媒介の契約書はレターパックにて送られてきたので、即日で記入と捺印をして返送しました

賃貸打合せ資料

担当者のSさんは若い男性で事前に物件の土地調査レポート、賃貸契約者動向調査、賃料査定結果報告書を持って来てくれました

土地調査レポート

物件の土地に関する情報をA4で18ページのレポートにまとめられています

  • 地震発生時のゆれやすさ
  • 活断層
  • 液状化の可能性
  • 浸水の可能性
  • 土砂災害の可能性
  • 周辺の避難場所
  • 土壌汚染の可能性
  • 土地の履歴
  • 土地の地形分類

物件を購入するときに高台で浸水の恐れが無いという事は調べましたが、土地調査レポートほど詳細には調べていなかったのでとても勉強になりました

賃貸契約者動向調査

2019年度の首都圏における賃貸契約者動向調査でA4で17ページのレポートです

賃貸契約の詳細な実態調査に基づいた統計データで賃貸の客付けにとって重要かつ優先順位が高いものが分かるレポートとなっていました

大家さんがリフォームするときに参考になる資料だと思います

賃料査定結果報告書

物件の賃料の査定と周辺物件の賃料調査の資料でA4の16ページでまとめられています

物件の賃料の査定は3パターンで計算されています

  • 定期借家契約
  • 普通借家契約【相場】
  • 普通借家契約【高値】

定期借家契約とは
契約期間の満了によって賃貸借契約を終了する借家契約
普通の借家契約では借り主を保護するために、貸し主は正当事由がない限り契約の更新を拒絶できない

賃料は定期借家契約が最も低く普通借家契約【高値】が最も高くなっていて普通借家契約【相場】がその中間の賃料となっていました

今回は民泊用に内装だけでなく外装もリフォームしたのと賃貸不動産の繁忙期でもあったので強気で普通借家契約【高値】で賃貸募集をすることにしました

物件のカギ

賃貸募集の打合せの感じが良ければお任せしようと思っていたので物件のカギを持って行きました

民泊の家具家電の処分などの作業があるのでマスターキーの1セットだけを残して担当者Sさんに残りのカギをお渡ししました

担当者Sさんと一緒にお渡しした全てのドアの開閉確認もしました

カギの確認をしていた時に隣地のブロック塀と物件の外壁の間にあるドアのカギの調子が悪い事に気が付きました

minko
minko

どうかしましたか?

担当者Sさん
担当者Sさん

このドアのカギが硬いです
力を入れてカギを回したりするとカギ穴にカギが刺さったまま折れてしまうかもしれません
このドアはカギを閉めないようにしましょう

minko
minko

分かりました
カギは開けておきましょう

応急処置として近くに転がっていた石をドアストッパーの代わりに置いておきました

カギの修理にはかなり高い費用が掛かりそうなのでドアストッパーでも買って設置しようかなとも考えましたが、屋外で風雨にさらされると耐久性に問題がありそうで悩んでいました

100均でドアフックを見つけドアの枠の上から被せるように引っ掛けてみたら上手くドアストッパーの役目を果たしてくれました

耐久性には問題がありそうですが、壊れても簡単に外して交換すれば良いかなと思いこのままにしておきました

担当者Sさんが表の道路から見えない目立たない場所を探し内覧用キーボックスを設置してくれました

後日、鍵預り書も郵送で送られてきました

給湯器交換

賃貸にするにあたって給湯器の交換をして欲しいと言われたので給湯器を交換しました

今年は給湯器交換の当たり年なのでしょうか?
1月に自宅の給湯器の交換をしたばかりです
詳しくは参考記事をお読み下さい

自宅の給湯器を交換をした業者に連絡しました
給湯器工事の比較サイトから選んでも良かったかもしれませんが、交換工事を早くしたかったのと交換した自宅の給湯器が問題なく使用できているので同じ業者にしました

交換前の古い給湯器は16号でした
こちらの写真を見積用に送ったら16号の給湯器交換で見積を頂きました

ノーリツガスふろ16号の給湯器の見積

品 名金 額備 考
GT-1660SAWX-2 13A57,818定価261,000円(税別)
マルチリモコンRC-J10112,000定価33,000円(税別)
上記機器取付工事32,000
小 計101,818
消費税10,182
合 計112,000

給湯器を交換するなら号数を上げようと考えていたので20号の見積を再度出してもらいました

ノーリツガスふろ20号の給湯器の見積

品 名金 額備 考
GT-2060SAWX-2 13A60,545定価289,000円(税別)
マルチリモコンRC-J10112,000定価33,000円(税別)
上記機器取付工事32,000
小 計104,545
消費税10,455
合 計115,000

16号から20号に変更しても見積の合計金額は3,000円上がっただけなので20号の新しい給湯器を設置しました

メールで工事日程を決めて工事を行いました

自宅の給湯器の時と違い業者が来れる時間は10:30前後と指定されたので10:00前には物件に行って業者が来るのを待つことにしました

10:00を少し過ぎたくらいに業者が来ました

minko
minko

ガスを止めてしまっているのですが、大丈夫ですか?

工事施工者
工事施工者

交換工事は問題なくできますよ
工事完了後のチェックはガスが来ていた方が良いのですが、できる範囲でやるので大丈夫です

minko
minko

ありがとうございます!

工事施工者
工事施工者

どこかで見かけたような気がするのですが?

minko
minko

ハイ
2ヵ月くらい前に自宅の給湯器を交換してもらいました

工事施工者
工事施工者

あ~
思い出しました
我々はこちらの戸建とかの給湯器交換が本職というか、得意なんですよ

給湯器交換工事は1時間くらいで特に問題なく作業が完了しました

現金で支払いを済ませて、1,000円分のQUOカードを頂きました

民泊の家具家電処分

普通の賃貸へ移行するために民泊の家具家電を処分しました

片付け業者で処分しようかなと考えていましたが、くらしのマーケットを利用し処分費用を安く抑えることが出来ました

詳しくは参考記事をお読みください

くらしのマーケットで処分しなかった物、処分できなかった物ありました

処分しなかった物

  • 洗剤などの消耗品
  • リネンなどの開封した布類
  • 賃貸の担当者Sさんから言われた残置物

洗剤などの消耗品は自宅へ持ち帰って使う事にしました

リネンなどは回収してくれる業者でもゴミとなってしまう可能性があると考えて少しでも役立つようにしたいとワールドギフトへ送りました

ワールドギフトとは物品の寄付支援を中心に食料支援・医療支援・「安全な水」支援など、命を守る支援を行う国際協力NGOです

日本ではゴミとして扱われたり、捨てられてしまう物でも、世界には喜んで使って頂ける人々がいます

ワールドギフトは「寄付できる物」の種類が多いので捨ててしまうにはモッタイナイかなと思う場合は検討すると良いと思います

minko
minko

自宅の整理をして出てきた不用品などをワールドギフトへ寄付しています
衣類などの布製品だけでなく靴、キッチン雑貨、裁縫道具、常温保存できる食品まで本当に幅広く寄付を受け付けています

ワールドギフト

赤い枠で囲んだ【「寄付できる物」が分かりにくい場合はこちらをご覧ください】という項目があるので寄付をお考えの方はそちらクリックしてご確認下さい

2022年に5月にも家の不用品をワールドギフトへ寄付
ワールドギフトからメールが届きました!

お世話になっております。
NPO法人 ワールドギフトでございます。

先日は、当団体に物資のご寄付を頂きありがとうございました。

こちらのメールは2022年5月1日~5月31日に物品寄付のお申込みを頂いて集荷させて頂きました皆様に送らせて頂いております。

ワールドギフトでは「見返りを求めない支援」を行っておりますが、現地の方々のご厚意で「日本の支援者の方にも感謝の気持ちを伝えたい」と言って頂ける事がございます。

ご支援を頂いた皆様に【サンキューメッセージ】写真を送って下さいましたので送付させて頂きます。

(こちらの写真は、ご本人様の物品を受け取ったという物ではありませんのでご了承下さい)

※画像は、ご本人様に限り個人ブログやSNS上で使用して頂いて結構です。
(画像の権利は現地の方にありますので、誹謗中傷など悪質な用途でのご使用はお控え頂きます様お願い致します。)

至らぬ点も多々あるかと存じますが、ご支援頂く皆様のご厚意があってこそ継続できる活動でございますので、今後とも末永くご愛顧いただきます様お願い申し上げます。

またの機会がございましたら、当団体の活動にご支援頂けましたら幸いでございます。

この度は誠にありがとうございました。

NPO法人 ワールドギフトからのメール

捨ててしまうにはもったいないと思う物があればワールドギフトへの寄付をご検討下さい

処分できなかった物

  • 消火器

民泊では消火器を設置しなければならないので設置していました
くらしのマーケットで消火器も処分して欲しいと言ったのですが、出来ませんと断られて。。。

この消火器は玄関に置いてあったので換気のためにドアストッパーにしようとした事があって

でも、間違えてピンを抜いて少し握ってしまい不良品となってしまい
(╥﹏╥)

消火器のゲージは緑色の部分に赤い指針が入っていないと不良品となります
詳しくは消防機器早わかり講座をお読み下さい

消火器の処分方法を調べて民泊物件から近い川瀬防災さんへ持ち込んで処分
消火器が動かないように紙袋に入れてそ~っと歩いて運びました
重かったので大変でした

川瀬防災さんでは「新しくてもったいな不良品でなければ欲しい人がいるだろうに。。。」と言われてしまい

minko
minko

消火器は重いし
処分費用も払わなければならないし
泣きたいわ

消火器を宅配で送ることも検討したのですが、梱包材の用意が難しそうだったので自身で運ぶことを決意しました

消火器の処分は民泊に関わっていなければ一生しなかったかもしれない経験でした

お風呂の混合栓撤去

入居直前の点検でお風呂の混合栓より水が漏れるので修繕して下さいと連絡がありました

民泊をしていた時もそのようなトラブルは無かったので壊れてしまったのかもと思い急いで水道屋さんを手配して物件まで行きました

水漏れすると連絡のあった混合栓は使用されていない物でした

お風呂は自動でお湯をためる事が出来てシャワー付き混合栓が別に有ったので水が漏れる混合栓は必要もなく使用もされていませんでした

このままで使用しないで下さいと伝えて頂こうかなと考えましたが、入居者さんに小さいお子さまがいるので必要のない混合栓は撤去することにしました

撤去費用は1万5千円を超えてしまいましたが、入居後のトラブルを未然に防げたので良かったと思います

賃貸募集状況

賃貸募集を速やかに始めるために賃貸ポータルサイトに載せる間取り図は民泊用にリフォームした時の図面を使用し、室内写真についても民泊の集客用の写真の一部を使いました

賃貸募集の打合せした4日後の19日には賃貸ポータルサイトが公開されて賃貸募集がスタートしました

担当者Sさんよりメールで3月31日にメールで賃貸募集の状況報告として不動産情報サイトのアクセス解析表が送られてきました

アクセス解析表データ 2021年3月16日~3月30日

16日17日18日19日20日21日22日23日24日25日26日27日28日29日30日
曜日
PV1000573142302225221623171722
PV200071012824158022
遷移00012.332.328.626.79.1164.531.334.8011.89.1
PV30035692529271921251815172423
HI
アクセス解析表データ抜粋
表データの項目詳細
  • PV1 一覧PV
  • PV2 詳細PV
  • 遷移 一覧から詳細への遷移率(%)
  • PV3 エリア一覧PV
  • HI ハイライト

募集賃料は普通借家契約【高値】で募集

担当者Sさんと相談して賃料の他に条件を決めています

  • ペット NG
  • ルームシェア(3人くらいまで) OK   

アクセス解析表のコメント

ご参考にして頂きたいのですが、物件の閲覧数は比較的エンドユーザー様にご覧頂いている状態を維持しています。繁忙期を過ぎて少し下がってはきていますが、問合せ等は頂いておりますので広告が徐々に馴染んできたら具体的に動きがあると思います。広さ・立地・価格等は問題ないと思います。只ユーザー様は色んな用途で問合せしてきますので、近隣にご迷惑になりそうな方や審査が厳しい 方はこちらでお断りする方針で営業活動を行っていきますので何卒宜しくお願い致します。

担当者Sさんからは歌の練習を希望されている方などの近隣の迷惑になりそうな方はお断りさせて頂いていますと連絡が来たことがありました

賃貸ポータルサイト公開から内覧希望の連絡もあり、賃貸募集は順調に進みました

入居決定

4月5日に家族で入居したいと正式な申込があり、家賃の補償会社の承認もおりて5月1日からの入居となりました

2021年3月15日 戸建専門の賃貸不動産で専任媒介
   ▼
2021年3月18日 専任媒介の契約書をレターパックで返送
   ▼
2021年3月19日 賃貸募集サイトで集客開始
   ▼
2021年3月26日 物件の内覧者が初来訪
   ▼
2021年4月5日 賃貸の正式な申込
   ▼
2021年4月7日 補償会社の承認がおりる
   ▼
2021年4月27日 賃貸総合管理委任契約書と建物賃貸借契約書をレターパックで返送
   ▼
2021年5月1日 入居

民泊継続 vs 戸建賃貸で非常に悩みましたが、賃貸にして良かったと思います

このコロナ禍で2019年のようなインバウンド需要を期待できなくなってしまい本当に残念です
アフターコロナになっても2019年の状態には戻れないのかもしれません

民泊物件は立地が良い場合が多いので思い切って賃貸にするのも選択肢の一つです
戸建賃貸は都市部で競争力があるので賃貸の繁忙期にしっかりと集客すれば客付けできます

実際に相場より少し高めで入居が決まりました

民泊で苦しんでいる方は賃貸への移行をお勧めします

コメント

  1. lose money より:

    Amazing, nice one

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