【海外不動産投資】税制改正 どうする?

不動産
minko
minko

海外不動産投資そんなに儲かる?
どうして節税できる?

シャー先生
シャー先生

良い質問じゃね
海外不動産投資は人によっては凄く儲かる投資だったんじゃよ

シャー先生
シャー先生

先ずはオープンハウスなどが積極的な米国不動産の特徴から見て行こう

米国不動産の特徴

中古不動産市場

米国の全住宅の流通量に占める中古住宅は約80%と高い水準にあり成熟した巨大な中古不動産市場

シャー先生
シャー先生

日本では既存住宅の流通シェアは約15%くらいで圧倒的に新築が多いのじゃ
参考に既存住宅流通量の推移を載せておく

国土交通省
透明性と公正な取引ルール

Zillow、Redfin、City-Dataなどのサイトでは、過去の取引価格、周辺の取引相場など、物件固有のデータが公開されており、市場の透明性が高い

シャー先生
シャー先生

透明性と公正な取引ルールは投資をする上で非常に重要となってくる
米国不動産に対しては情報がクリアなので国内にある一部の銀行は海外不動産を担保として融資を行っている
ただし、海外不動産を担保にできるのは2019年10月現在で未来はどうなるか分からないんじゃ

減価償却が大きい

投資対象の米国の物件は価格に対して建物比率70~80%、土地比率20~30%となるのが多い
減価償却できるのは建物のみであるため、建物比率が大きいと節税に有利となる

minko
minko

う~ん
減価償却での節税?
でも減価償却って結局は節税じゃなくて先送りしてるだけって聞いたことが。。。

シャー先生
シャー先生

税制改正までは減価償却を利用すると効率よく税率を下げる事が可能になっていたんだ!
次はその要素について見て行こう

不動産投資 3つの節税要素

シャー先生
シャー先生

節税のカラクリを理解するための要素は3つ

  • 加速度償却
  • 譲渡所得の分離課税
  • 所得税
minko
minko

うゎ
なんか難しそう
SPY×FAMILYのアーニャちゃんと一緒で勉強キライ

アーニャ
アーニャ

アーニャのこと
呼んだ

シャー先生
シャー先生

アーニャちゃん
ステラ獲得おめでとう!
アーニャちゃんも世界平和のために勉強がんばってる!
資産形成のためにはminkoも頑張ろう

minko
minko

アーニャちゃんのステラは勉強じゃなかったよ~

シャー先生
シャー先生

まぁまぁ
それほど難しくないからやるぞ

加速度償却

シャー先生
シャー先生

加速度償却を説明する前に
減価償却とは何かわかるかな?

ヨル
ヨル

しょうきゃく、しょうきゃく。。。
焼き捨てたり(焼却)
消し去ったり(消却)

ロイド
ロイド

ヨッヨルさん
こんなところに。。。
減価償却は金額の高い物を経費として計算するルール
新しい物は時間の経過によって古くなると価値が減る

減価

時間の経過によって減価するので一度に経費として計上するのではなく使用期間の経過とともに分割して計上していくこと

シャー先生
シャー先生

ロイドさん
正解 〇
ありがとう
新築木造住宅で減価償却をイメージしたのでこちらも見て欲しい

ヨル
ヨル

そうだったんですね!
2,200万円÷22年
 ↓
100万
1年で100万円減価して
経費として計上

シャー先生
シャー先生

ヨルさんも正解
法定耐用年数についても少し触れておく

法定耐用年数とは通常の使用で使える期間を法で定めたもの
建物では構造によって違ってくる

  • 木造 22年
  • 軽量鉄骨造(骨格材肉厚が3mm以下の場合) 19年
  • 重量鉄骨造 34年
  • 鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造 47年
シャー先生
シャー先生

いよいよ
加速度償却じゃ

加速度償却

加速度償却とは法定耐用年数を超えた物の経費を計上するルール
法定耐用年数内で計上する減価償却よりも短期間で経費として計上することができる

法定耐用年数が過ぎている場合の減価償却期間の計算式

法定耐用年数 × 20% = 減価償却期間
※端数切捨て

シャー先生
シャー先生

加速度償却による節税は法定耐用年数が短い木造が有利
なので築古の木造が節税の対象となることが多い!
木造の加速度償却は4年と覚えておくと良いじゃろう

minko
minko

なんか~
分かるような
分からないような

シャー先生
シャー先生

分かりやすいように加速度償却もイメージにまとめてみよう

minko
minko

新築より建物の価格が安いのに1年間に減価償却できる金額が加速度償却の方が大きいですね

シャー先生
シャー先生

そうなんじゃ
加速度償却は短期間で減価償却できるので節税に利用されている

minko
minko

でも。。。
不動産を売却すれば課税されますよね

シャー先生
シャー先生

良く勉強しているね!
その通り
不動産を売却すれば譲渡所得となり分離課税される

次は譲渡所得の分離課税について見て行こう

譲渡所得の分離課税

シャー先生
シャー先生

譲渡所得の税率はいくらか知っているかね

アーニャ
アーニャ

ざんだんすう8ぶんの2

ロイド
ロイド

アーニャには
まだ難しいな
短期で約40%
長期で約20%

シャー先生
シャー先生

ロイドさん
正解 〇
ロイドさんは優秀じゃのう

譲渡所得は所有期間によって税率が変化

短期譲渡所得

不動産の所有期間が5年以内の場合が短期譲渡所得

所得税 30%
+
復興特別所得税 0.63%
+
住民税 9%

合計 39.63%

長期譲渡所得

不動産の所有期間が5年を超える場合が短期譲渡所得

所得税 15%
+
復興特別所得税 0.315%
+
住民税 5%

合計 20.315%

ヨル
ヨル

わぁ~
長期譲渡所得は税率が半分くらいになってお得ですね!

シャー先生
シャー先生

そうなんじゃ
長期譲渡所得は短期譲渡所得に比べて税率が大幅に下がる
分離課税でもあるので譲渡所得単体で課税されるのも重要なポイントじゃ

minko
minko

分離課税だと何が良いんでしょう?

シャー先生
シャー先生

総合課税では給与所得、不動産所得など合算して課税されるため課税所得が高くなれば税率が上がってしまう
分離課税ではそれが無い

minko
minko

なるほど
分離課税であれば課税所得によって税率が変わらないんですね

譲渡所得は分離課税で課税所得によって税率は変わらないが、所有期間によって税率が変わる

シャー先生
シャー先生

次は所得税の税率がどうなっているか見て行こう

所得税

所得税は課税所得が高くなればなるほど税率が上がる

課税所得とは所得から基礎控除、給与所得控除、社会保険料控除、扶養控除などを差し引いた金額

課税所得税率控除額
195万円以下5%0円
195万円超 330万円以下10%97,500円
330万円超 695万円以下20%427,500円
695万円超 900万円以下23%636,000円
900万円超 1,800万円以下33%1,536,000
1,800万円超 4,000万円以下40%2,796,000円
4,000万円超45%4,796,000円
所得税の速算表
シャー先生
シャー先生

課税所得を入力すると所得税が計算できるシュミレーションを作ってみた
大まかな目安として使って欲しい

シャー先生
シャー先生

ここまで説明すれば感のよい方は分かったかもしれないが。。。
節税のカラクリについても見て行こう

海外不動産投資 節税のカラクリ

シャー先生
シャー先生

先ずは
ざっくりとした節税の流れを見て欲しい

減価償却が大きく取れる海外の中古不動産購入

税率が高い所得と減価償却で損益通算して課税所得を下げる事により節税

税率が下がる長期譲渡所得になるまで保有

税率が下がった分離課税で購入時と同じくらいの価格で売却

minko
minko

う~ん
所得税率が20%以上の方なら税率が下がるということで良いんですか?

シャー先生
シャー先生

その通り
正解 〇
もう少し分かりやすいように具体的な例でイメージしてみよう

減価償却が大きく取れる海外の中古不動産購入

日本では築古の中古不動産は建物より土地の価値が大きい場合が多いですが、海外不動産は建物の価値が大きく減価償却のメリットも大きい

海外不動産の建物比率は70~80%となり、不動産価格1億円なら8,000万円くらいの減価償却が可能

税率が高い所得と減価償却で損益通算して課税所得を下げる事により節税

米国不動産を1億円で購入したケース
  • 不動産価格1億円(建物8,000万円、土地2,000万円)
  • 加速度償却 4年
  • 収入 約500万円(賃料)
  • 経費 約100万円(減価償却費を除く管理費など
  • 減価償却費 2,000万円
    ※収入、経費、減価償却費は年間の金額

課税所得3,000万円のケース

損益通算前の課税所得(給料など) 3,000万円

賃料 500万円

経費 100万円

減価償却費 2,000万円


損益通算後の課税所得 1,400万円

シャー先生
シャー先生

条件は揃ったので、課税所得が3,000万円の人がどれくらい節税できるのか?
所得税が計算できるシュミレーションで確かめて欲しい

minko
minko

うゎ
600万円以上も節税できるんだ

シャー先生
シャー先生

この記事の冒頭で言った
海外不動産投資は人によっては凄く儲かる投資だったんじゃよ」という事が理解して頂けたのではないじゃろうか?
非常に高い給料などを貰っている人が更に儲かる投資という事じゃ!

minko
minko

そっそして
不動産売却をして投資資金を回収するときも有利な税率で。。。

シャー先生
シャー先生

正解 〇
次はサラッと見て行こう

税率が下がる長期譲渡所得になるまで保有

シャー先生
シャー先生

加速度償却が終わると節税メリットが無くなるので早く不動産を売却したくなる

minko
minko

でも~
譲渡所得は
短期で約40%
長期で約20%

シャー先生
シャー先生

減価償却が無くなる5年目は賃料などの収入で税金が増えてしまうが、5年を超えて不動産を所有し続けた方が譲渡所得の税率が下がるので良いのじゃ

税率が下がった分離課税で購入時と同じくらいの価格で売却

長期譲渡所得で売却

売却金額 10,000万円

土地 ー2,000万円

建物 0円 無価値

譲渡益 8,000万円

譲渡益 8,000万円 × 20.351%

税金 約1,628万円

※ 売却に伴う経費があれば計上できる

海外不動産投資 税制改正

シャー先生
シャー先生

海外不動産投資に対する税制改正がされて、減価償却の損失は生じなかったものとされてしまった
しかも税制改正は2021年の確定申告から適用

minko
minko

2021年以降に海外不動産を購入する人が節税できなくなる?
という事で良いのでしょうか?

シャー先生
シャー先生

そうじゃないんだ!
税制改正より前に購入している海外不動産についても2021年の確定申告から節税できなくなるんじゃ

minko
minko

良く分からないです~

シャー先生
シャー先生

この税制改正は減価償却費で所得税の税率を下げられないようにしているだけなんじゃ
減価償却費は海外不動産を売る時に復活するので

minko
minko

分かんないです~

シャー先生
シャー先生

課税所得3,000万円の人が米国不動産を2020年を年始に購入したらどうなるのかを具体的にイメージしてみよう!

課税所得3,000万円のケース

2020年分の税 2021年の確定申告

損益通算前の課税所得(給料など) 3,000万円

賃料 500万円

経費 100万円

減価償却費 2,000万円


損益通算後の課税所得 1,400万円

【税制改正後】2021年分の税 2022年の確定申告

損益通算前の課税所得(給料など) 3,000万円

海外不動産 減価償却損失は無かったことになる

賃料 500万円

経費 100万円

減価償却費 2,000万円

減価償却費 1,600万円


減価償却費相当の損失は無かったものとする 0円


課税所得 3,000万円

シャー先生
シャー先生

2022年分と2023年分の税は2021年分の税と同様になるので2024年分を見て行こう

【税制改正後】2024年分の税 2025年の確定申告

損益通算前の課税所得(給料など) 3,000万円

海外不動産 収益

賃料 500万円

経費 100万円


損益通算後の課税所得 3,400万円

シャー先生
シャー先生

2024年分は税制改正前と後で変わらない!
税制改正は減価償却費での多額の損失を他の所得と通算できないようにしているだけなんじゃ

minko
minko

損失として無かった事になった減価償却費はどうなってしまうんですか?

シャー先生
シャー先生

実は復活するんじゃ

minko
minko

えぇっ
復活するんですか?

シャー先生
シャー先生

先ほどの米国不動産を長期譲渡所得で売却金額1億円で売れたらどうなるのか見て行こう

【税制改正後】長期譲渡所得で売却

売却金額 10,000万円

土地 ー2,000万円

建物 ー4,800万円

譲渡益 3,200万円

譲渡益 3,200万円 × 20.351%

税金 約650万円

※ 売却に伴う経費があれば計上できる

minko
minko

海外不動産で税率の歪みを利用した節税は出来なくなってしまった。。。
でも売却するときに減価償却できなかった分は復活するので悪いことばかりではないですね

シャー先生
シャー先生

もう一つ注意点があるんじゃ
複数の中古海外不動産を保有している場合はそれぞれの海外不動産ごとに区分して不動産所得の金額を計算するようにしなければならない

minko
minko

節税は難しいですね!
今後はどのように節税していけば良いのでしょうか?

シャー先生
シャー先生

税制改正は海外不動産を対象としているので、国内不動産については減価償却費の損益通算で所得税の税率を下げることは可能じゃ

minko
minko

う~ん
国内の築古は減価償却できる建物の価値も低そうだし。。。


不動産投資の業者も
あんまり良いイメージ無いですよ~
サブリース倒産、不正融資、違法建築 etc

シャー先生
シャー先生

良くない不動産業者で不動産投資をしてしまうと悲惨な状況なることも多い
不動産投資は融資額が大きいため最初の物件で失敗してしまうと取り返しのつかない事に。。。

そうならないためには投資家が勉強することがとても大切になる

アーニャ
アーニャ

また
勉強。。。
アーニャ勉強キライ

ヨル
ヨル

勉強ばかりでは息が詰まってしまいます
信頼してお任せできる業者とかはないのでしょうか?

シャー先生
シャー先生

信頼できる業者はある!
不動産投資を活用した個人向け資産運用会社(プライベートアセットマネジメント)の武蔵コーポレーションを紹介しよう!

武蔵コーポレーション

ヨル
ヨル

武蔵コーポレーション?
初めて聞きました
どのような会社なのでしょう?

シャー先生
シャー先生

大谷義武(おおやよしたけ)さんが立ち上げた収益物件で資産形成をサポートする会社じゃ
武蔵コーポレーションがどのような会社なのかが分かる動画が有るので参考にして欲しい

minko
minko

動画では良い感じですが。。。
不動産投資の会社って多いですよね
他の業者と武蔵コーポレーションは何が違うのでしょうか?

シャー先生
シャー先生

会社として何を大切にしているのかという事だ

ヨル
ヨル

それはやっぱり
利益
お金じゃないんですか?

武蔵コーポレーションが大切にしていること

とにかく会社に関わる人(社員、お客様、お取引先様、地域社会)にとって少しでも役に立てる会社を作るという理念のもとに経営しています。会社経営の目的が関わる人の幸せにあります。売上や利益はそのための手段に過ぎません。理想とする会社は昔の出光興産さんです。出光佐三さんを尊敬しています。そのため、目先の売上、利益云々ではなく、社員を始めとする関わる人の幸せを実現するそんな会社でありたいと思っています。

武蔵コーポレーション 代表挨拶 抜粋
シャー先生
シャー先生

売上や利益は手段
関わる人の幸せのためこれを大切にしているのじゃ

ヨル
ヨル

そうだったんですね!
「人の幸せのために」なんて素敵です

ロイド
ロイド

不動産投資は金額が大きい。。。
大事な資産を任せるためにはもっと確かな情報が必要だ

minko
minko

そうですよね!
不動産投資で大変なことになってしまう投資家もいますしね

シャー先生
シャー先生

確かに
大切な資産を守りながら増やしていくためにはもっと情報が必要じゃな
次は武蔵コーポレーションの強みを詳しく見て行こう

【ReBreath】リブレス

シャー先生
シャー先生

武蔵コーポレーションの強みは何と言っても【ReBreath】リブレスなんじゃ

minko
minko

【ReBreath】リブレス?
それは何ですか?

シャー先生
シャー先生

【ReBreath】リブレスとは武蔵コーポレーションが買取って再生した物件じゃ

【ReBreath】リブレスの凄いところ
  • 100項目の検査を行い、大規模修繕する
  • 満室引き渡し
  • 賃料などの滞納補償
  • 雨漏りや設備などの建物保証(6年間)
  • 武蔵コーポレーションが直接販売するので仲介手数料不要
  • 優遇条件で融資を受けられる
シャー先生
シャー先生

武蔵コーポレーションのリブレスは
▶大規模修繕済
▶満室引き渡し

minko
minko

満室でオーナーチェンジ
しかも中古なら節税も出来ますね!

シャー先生
シャー先生

それだけじゃ無いんだ
賃料の滞納補償
雨漏りや設備などの建物の6年間保証も

minko
minko

凄い!
長期譲渡所得で売却するまで修繕費の心配しなくて良いじゃないですか⁉

ロイド
ロイド

リブレスは減価償却のメリットを活かした良い物件だが。。。
どうして武蔵コーポレーションはそこまでできるのか?
更に確認して不安要素を解消しておきたい

minko
minko

うゎ!
ロイドさんの言う通りだ
武蔵コーポレーションに確認してみなきゃ

武蔵コーポレーションに聞いてみた

武蔵コーポレーションさんに聞いてみた♪
  • リブレスは満室で保証も充実していますが、どうしてそこまでできるのか?
  • リブレスの利回り
  • 最も気になる融資について
  • 出口戦略は大丈夫なのか?
  • サブリースを任せていた不動産投資会社が破産し投資家が困難に直面するというような問題も発生しましたが、武蔵コーポレーションは大丈夫なのか?
  • セミナーや相談などするとしつこい営業を受けるのか?

リブレスは満室で保証も充実していますが、どうしてそこまでできるのか?

minko
minko

戸建で不動産投資をしているminkoです
まだまだ分からない事も多いので色々と教えて下さい

武蔵
武蔵

ご相談ありがとうございます
お力になれるように努めさせて頂きます

minko
minko

早速ですが、
武蔵さんのリブレスが修繕済で満室、さらに補償も手厚い
どうしてここまでの事が出来るのでしょうか?

武蔵
武蔵

リブレスは買取るところから1級建築士が関わっております

minko
minko

凄いですね
1級建築士の方は物件の買取にどのように関わっているのでしょうか?

武蔵
武蔵

修繕工事では直せないような違法建築物
修繕費用が多額になる物件などの調査をしています

minko
minko

違法建築物だったり、修繕費用が多額だったりしたらどうするのでしょうか?

武蔵
武蔵

買取りしません
建物側のリスクだけでなく弊社で客付けが難しいと判断した物件も買取りしないようにしています
なのでリブレスは空室のリスクもとても低くなっています

minko
minko

買取から物件の厳選をしているという事ですか?

武蔵
武蔵

ハイ
リブレスは収益不動産として適しているかどうかを物件を買取るところからしっかりと見ています

リブレスの利回り

minko
minko

リブレスの利回りも気になるのですが。。。

武蔵
武蔵

年利7%~10%くらいになっています

minko
minko

武蔵さんの対象エリアは1都6県ですが、地域によって利回りが変わりますか?

武蔵
武蔵

都心部の物件は利回りが下がる傾向があります

minko
minko

利回りが低くても都内の物件を希望することは可能ですか?

武蔵
武蔵

可能です
都内の物件も地方の物件もございます
希望のエリアをご相談して下さい

最も気になる融資について

minko
minko

不動産投資による不正融資が大きな問題となってから融資が難しくなったと聞きました

武蔵
武蔵

問題が起きた直後は融資が厳しい時期もありましたが、現在はそれほどでもありません

minko
minko

不動産投資は融資額によって買える物件が決まると思うのですが。。。

武蔵
武蔵

弊社では多数の金融機関とお付き合いがあるので融資もしっかりとサポートさせて頂きます

minko
minko

融資は投資する側の年収などで決まってくるとは思いますが、武蔵さんならではの強みがあれば教えて下さい

武蔵
武蔵

信用金庫さんなどとも良好な関係を築いているので弊社の物件では有利な金利で借りる事ができます
また融資額や融資期間なども柔軟な対応をして頂ける場合も多いのでご相談してください!

出口戦略は大丈夫なのか?

minko
minko

無事に融資を受けられ物件を買う事ができたとしても。。。
売却が上手く出来るのか心配です
いわゆる出口戦略は大丈夫でしょうか?

武蔵
武蔵

未来のことは断言できませんが、リブレス自体が新築アパートより割安なので売却時に価格が大きく下がるということはありません

minko
minko

平均的な物件の所有期間はどれくらいですか?

武蔵
武蔵

6年くらいですね

minko
minko

では減価償却のメリットを活かし長期譲渡所得になってからの売却がスムーズということですね!

武蔵
武蔵

弊社にはメール会員が9万人くらいいるので売却で困ることは無いでしょう

minko
minko

えぇ
9万人も会員がいるんですか?
その会員の方は投資の相談に来られた方々ですか?

武蔵
武蔵

代表の大谷義武(おおやよしたけ)が書いた書籍でのメール会員が9万人で、実際に投資されているオーナー様は1,400人以上います

大谷義武(おおやよしたけ)さんの書籍






minko
minko

書籍も多数出されていて作家さんみたい
(^O^)
武蔵さんなら出口戦略も大丈夫そうですね!

武蔵
武蔵

投資して頂いているオーナー様からも短期間でスムーズに売却できたと喜びの声を多数頂いています

サブリースを任せていた不動産投資会社が破産し投資家が困難に直面するというような問題も発生しましたが、武蔵コーポレーションは大丈夫なのか?

minko
minko

ズバリ聞いてしまいますが、武蔵さんの経営は大丈夫でしょうか?

武蔵
武蔵

オーナー様をはじめとして多くの方々の信頼を得て会社も順調に成長しています

minko
minko

売上が伸びていても売買手数料などのような一時的な収益では心配です
サブリースを任せていた不動産会社が破産し投資家が困難に直面するというような問題も発生しているので。。。

武蔵
武蔵

弊社の売上は物件の売却益や売買手数料のような収益も多いですが、賃貸管理戸数も増えていて継続的な収益もあるので安心して下さい

minko
minko

賃貸管理戸数はどれくらいあるのですか?

武蔵
武蔵

2012年に3,000戸を超えて
2013年 4,000戸
2015年 5,000戸
2017年 10,000戸
2021年 20,000戸

現在も管理戸数が伸びております

minko
minko

武蔵さんでの保証も武蔵さんの経営がシッカリしていればこそです!
経営も安定しているようで安心しました

セミナーや相談などするとしつこい営業を受けるのか?

minko
minko

聞きづらい事ですが、セミナーや投資相談をするとしつこい営業を受けたりすることはありますか?

武蔵
武蔵

弊社では完全反響営業なので無理な営業を行っていません

minko
minko

もっと詳しく知りたいなと思っても。。。
営業をかけられることが心配で投資相談も躊躇してしまうので安心しました

武蔵
武蔵

ノルマや成果報酬などのインセンティブが無いので無理な営業をかける必要がありません

資産を守りながら増やすには
投資家の勉強がとても大切
でも一番大切なのはパートナー企業選びです

武蔵コーポレーションは本当に必要なお客様のみに物件を販売
無理な営業はしません

\ 投資相談やってます♪ /

まとめ

海外不動産による節税は税制改正によって個人では出来なくなりました!
しかし、国内不動産による節税は税制改正の対象ではありません

では国内不動産で節税をと考えても。。。
米国不動産のように成熟した市場ではないので、中古の国内不動産のリスクは不透明で高い

不動産業者を頼らずにボロ物件で年利20%などの情報もありますが、そういう投資家は自身で独自のネットワークを築き物件を指値で購入したりするプロ大家です

海外不動産で節税をしている忙しくて収入が高い方が国内不動産で節税しながら資産形成するには信頼できる業者をパートナーとしてお任せするのが現実的です

国内不動産で投資をするためには投資家自身が不動産業者の言っていることの真偽を見極めるために勉強することが必要ですが、購入物件の選定や管理などの実務は業者にお任せするのをおススメします

なぜなら投資家にとってお金も大切ですが、ご家族や友人との時間はそれ以上に大切にしなければならないものだからです!

☆.。.:* 家族や友人との時間はお金より大切 。.:*☆

\ 人の幸せのために頑張ってます♪ /

国内でも海外でも不動産投資で一番大切なのは出口戦略です
不動産投資の会社は多いですが、出口戦略がシッカリしている武蔵コーポレーションをおススメします

minko
minko

最後に一緒に勉強してくれた【SPY×FAMILY】スパイファミリーの皆さんありがとう!
2022年10月からの放送も楽しみにしています

第2クールも家族で頑張るので是非見て下さい!

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